最近微信里好几个粉丝在后台留言，说让我聊聊最新对楼市的预判。这事儿热度不低，各大平台都在转，我觉得确实值得跟大伙儿掰扯掰扯。
先说说潘石屹这个人。
在中国楼市里，能称得上“踩点大师”的人不多，算一个，在内地，潘石屹绝对是头一号。为什么这么说？他不是靠嘴皮子出名的，是靠实打实的操作。两次教科书级的逃顶，一次在海南，一次在2018年前后。这就不是运气的事了，这是真本事。
靠着这两次精准操作，潘石屹成了能从楼市全身而退屈指可数的房企老板。有人说他是“内地李嘉诚”，这话一点不夸张。
那么问题来了：他又说了什么？
2021年，全国楼市触顶，很多人还在期待新一轮上涨，潘石屹又开口了。当时他给出了对未来楼市的三大判断。放到2026年的今天看，这些判断不仅应验了，而且今明两年大概率会进一步坐实。
今天我就把这三大判断掰开揉碎，跟大家聊聊。
第一个判断：城市剧烈分化，核心与非核心差距越拉越大。
潘石屹当年总结了十二个字：量缩价稳、区域分化、结构升级。翻译成人话就是——楼市再也不会同涨同跌了。
咱们看看数据。2025年，全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%。
新房销售还在缩量，但跌幅已经比2024年收窄了不少。分城市看，一线城市、二线城市和三线城市销售套数同比分别下降11%、20%和10%。数字背后藏着什么？一线跌得最少，三四线却还在泥潭里挣扎。
同一个国家，两个世界。
不仅城市之间分化，城市内部也在分化。同一个城市，核心地段的好房子价格扛得住，郊区的楼盘降价也没人看。深圳龙华有个网红盘，62平米曾经卖到710万，现在380万都没人接盘。
这就是现实。好房子不愁卖，差房子挂出去也没人要。分化这件事，只会越来越狠。
第二个判断：房产彻底变回“使用品”，持有它不一定赚钱，甚至可能亏钱。
这句话挺扎心的，但事实就是这样。
以前买房，大家想的是“买了能赚多少”。以后买房，想的是“住着舒不舒服”。地价不涨了，房企就必须踏实做产品，不能再靠炒作赚钱。
一个关键指标就能说明问题——租售比。2025年11月，全国50个重点城市的平均租售比只有1.23%。一套100万的房子，一年租金只有1.23万元，靠租金回本，理论上要80年。
你品品，80年。这还能叫投资品吗？这就是一个放大版的耐用消费品。
房子涨不动了，但生活需求还在。结婚要房，孩子上学要房，老人同住需要改善。你会发现，真正支撑买房需求的，都不是为了赚钱，而是为了让一家人住得更舒服。
房地产这艘船，已经从“金融巨轮”慢慢开回了“居住小船”。以后买房，就是买生活。
第三个判断：房价整体会稳住，既不会崩盘，也不会像以前那样疯涨。
克而瑞数据显示，全国30个重点城市二手房价从高点回调了39%，降幅已经够大了。再加上全国房屋总量突破1280亿平方米，人均住房面积41平方米，房子不缺了。需求端呢？2016年新生儿1786万，2025年预计只有七八百万，十年时间直接腰斩。
供应越来越多，买的人越来越少，还涨什么涨？
但崩也不会崩。房地产是中国财富体系的“稳压器”，是货币调节池。说得直白点，如果房价真的崩了，肉价涨三成、水电涨五成，普通家庭能受得住吗？政策也在发力，上海松绑限购，北京深圳跟进，首付调到15%。这些措施都是为了保成交量、不让价格乱跌。
未来三年的大方向就四个字：不崩不涨。稳住是大局，疯涨是过去式。
老王给大伙儿几点实在的建议。
第一，别再用过去的逻辑想问题。房子已经不是闭眼买就能赚钱的东西了。未来买房，第一看地段，第二看品质，第三看流动性。好城市、好地段、好品质的房子，才是真正的“硬通货”。
第二，如果手头有老破小或者非核心区的房子，该出手就出手。房龄越老，折旧越快；配套越差，流动性越差；租金越低，持有越亏。别等到想卖的时候卖不掉，那就真砸手里了。
第三，刚需买房，量力而行。房子回归居住属性，就别再抱着投资的心态去加杠杆。房贷压力太大，生活质量下降，得不偿失。
第四，关注政策动向。2025年底中央经济工作会议已经明确“控增量、去库存、优供给”，2026年政策重心从需求端转向供需双向管理。政策在变，市场在变，咱们的认知也得跟上。
潘石屹的预言准不准，时间会给出答案。但从他前两次的判断来看，这人确实有独到之处。今明两年，这些趋势大概率会进一步兑现。你品，你细细品。
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